「空き家特例」とは相続によって居住用財産が空き家になった場合に、その不動産を売却したときの譲渡所得が最大で3000万円を控除できる特例のことです（※ 令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人から相続等で空き家を取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までです）。
この控除を受けるためには、主に下記の条件を満たす必要があります。
- 被相続人が亡くなった時点で一人暮らしであったこと
- 建物が昭和56年5月31日以前に新築されたもの
- 区分所有建物（マンション等）ではないこと
また、売却時において耐震基準を満たすものにするか更地にする必要がある等、他にも条件があるため詳細は国税庁のホームページ等で確認してください。
ここでは数次相続（例えば、父が死亡した後、母が死亡したケース）に関する登記に関する注意点に触れます。
【事例】父、母、子供2人のケース
父名義の不動産に両親が2人暮らしをしていたが、父が亡くなった後、相続登記をしないうちに母も亡くなって空き家となったため、子供達は売却をしたいと考えています。このとき、遺産分割方法によっては父から直接子供の名義にすることができるため、そのように登記申請を行うケースが多いかと思います。しかし、売却を見据えて空き家特例の適用を検討している場合は、直接子供名義にすると要件を満たさなくなるため注意が必要です。
父が亡くなった時点では母が存命であったため、「空き家」ではなかったとみなされます。そのため、まず亡母の単独名義にした上で、子供の名義にすることで、登記名義人である母が亡くなって空き家特例の要件である「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。」（＝一人暮らしであったこと）を満たすことになるのです。
このように、空き家特例の適用を受けるためには様々な要件を満たす必要があるため、売却を見据えていること等を専門家に相談して手続きすることをおすすめします。
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